Une défaillance du programme national d'assurance contre les inondations en raison de la fermeture du gouvernement américain menace de freiner les ventes de maisons dans les plaines inondables les plus risquées du pays et de laisser certains propriétaires sans couverture en pleine saison des ouragans.
Sans réautorisation, le programme – qui compte plus de 4,7 millions de polices offrant une couverture de plus de 1,3 billion de dollars – ne peut pas émettre de nouvelles polices ni renouveler celles qui arrivent à expiration. Dans les régions qui nécessitent une assurance contre les inondations pour clôturer un prêt, c'est un problème.
En Californie, 180 000 personnes.
Alors que la fermeture du gouvernement se poursuit pour une deuxième semaine, sans aucun signe d’avancée à l’horizon, l’écart de couverture est sur le point de continuer à se creuser. Jusqu'à 1 400 ventes par jour pourraient stagner ou échouer sans assurance contre les inondations, selon la National Assn. des estimations des agents immobiliers.
« Chaque jour qui passe pendant la fermeture, des impacts potentiels réels se feront sentir sur le marché immobilier américain, qui représente près de 20 % de l'économie américaine », a déclaré Shannon McGahn, vice-présidente exécutive et directrice du plaidoyer de l'association.
Selon les experts du secteur, les transactions sont plus susceptibles d'être retardées que complètement abandonnées, car les prêteurs assouplissent leurs exigences pendant la période de pause.
« Ce n'est pas tant les accords qui sont annulés immédiatement, mais à mesure que cela dure de plus en plus longtemps, de plus en plus de personnes seront dans l'incertitude », a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin.
De plus en plus de personnes se retrouveront sans assurance contre les inondations ou ne seront pas sûres d'être couvertes, selon David Maurstad, ancien cadre supérieur du programme.
« S'il y avait un ouragan et qu'un nombre considérable de propriétés étaient endommagées, la confusion, l'angoisse et l'anxiété des gens ne feraient que s'accentuer à une époque où ils vivent déjà le pire jour de leur vie », a-t-il déclaré.
La situation aurait facilement pu être évitée, a-t-il ajouté. « Ce n'est pas comme l'ensemble du budget : c'est un seul programme, et nous savions quelle était la date limite. »
Le sénateur John Kennedy, un républicain de Louisiane, a présenté deux projets de loi visant à réautoriser et à étendre le programme, en dehors du conflit plus important concernant les dépenses liées à la fermeture. Jusqu’à présent, cependant, les républicains ont maintenu un front uni en faisant pression sur les démocrates pour qu’ils adoptent une mesure plus large connue sous le nom de résolution continue, qui financerait le gouvernement et prolongerait l’autorisation du NFIP jusqu’au mois prochain – sans interrompre les programmes individuels pour les financer eux-mêmes.
« Il a expiré grâce aux démocrates », a déclaré Kennedy. « C'est stupide. »
Les dirigeants républicains et démocrates du Congrès ont continué à se rejeter mutuellement la responsabilité de la fermeture, s'en tenant à leurs points de discussion et à leurs positions alors que l'impasse entrait dans son neuvième jour jeudi.
Le sénateur Rick Scott (Républicain de Floride), dont l'État est en tête du pays en matière de couverture du NFIP, a déclaré que cette interruption « pourrait avoir un impact assez important sur les ventes de maisons en Floride » et a exhorté les démocrates à adopter la résolution continue.
Le programme s'applique à seulement 4 % des propriétés résidentielles, mais celles-ci sont sans doute parmi les plus risquées du pays. Les inondations sont la catastrophe naturelle la plus courante aux États-Unis et ne sont pas couvertes par la plupart des polices d'assurance habitation.
Certaines des villes américaines à la croissance la plus rapide se trouvent également dans des zones basses de la côte. Aux États-Unis, les pertes dues aux inondations ont augmenté à mesure que le changement climatique charge l'atmosphère d'humidité et augmente les précipitations associées aux ouragans et aux orages.
De telles tempêtes ont causé plus de 125 milliards de dollars de dégâts rien qu’en 2024, selon les données fédérales, en grande partie liées aux pluies catastrophiques de l’ouragan Hélène.
Un seul pouce d’eau peut coûter des dizaines de milliers de dollars de dégâts. Et chaque jour, cela représente 1 400 ventes de maisons bloquées ou contrecarrées.
« Il est difficile de croire du nombre de maisons dont nous parlons », a déclaré Neil Alldredge, président-directeur général de la National Assn. of Mutual Insurance Companies, qui représente six des dix plus grands assureurs de dommages aux États-Unis.
« Si vous vivez près d'une rivière ou d'un ruisseau, vous allez probablement être inondé à un moment donné », a déclaré Alldredge. « Et vous auriez probablement le potentiel d'inonder à un niveau plus élevé que ce que vous avez vu auparavant. »
Fannie Mae et Freddie Mac, les financiers hypothécaires contrôlés par le gouvernement, accepteront la preuve qu'une éventuelle police NFIP est en préparation, y compris une demande d'assurance dûment remplie et une preuve que la prime a été payée ou que la police du vendeur a été transférée à l'acheteur. Les vendeurs et les gestionnaires de prêts sont tenus d'effectuer un suivi une fois le programme renouvelé afin de fournir la preuve finale de la couverture.
Avec ses primes subventionnées et ses cartes de risques contestées, le programme d’assurance contre les inondations a longtemps été critiqué pour ne pas faire assez pour décourager les gens de vivre dans des zones à risque. Mais selon les estimations fédérales, le NFIP a quand même réussi à faire économiser aux États-Unis environ 1,7 milliard de dollars par an en pertes évitées dues aux inondations.
C'est l'une des raisons pour lesquelles le Congrès a pris l'habitude de prolonger à plusieurs reprises le NFIP à court terme tout en recherchant une solution à long terme pour assurer la viabilité du programme.
Un nombre croissant d’assureurs et d’intermédiaires privés – dont Neptune Insurance Holdings Inc., qui a levé 368 millions de dollars lors d’une introduction en bourse aux États-Unis le mois dernier – proposent une couverture contre les inondations. Mais ils ne représentent encore qu’une petite partie du marché par rapport au NFIP. Et les primes sur le marché privé peuvent être considérablement plus élevées que les taux du NFIP, ce qui fait augmenter les coûts pour les futurs acheteurs qui ont besoin d'une assurance pour garantir un prêt hypothécaire pour une vente en cours.
« Il pourrait y avoir des solutions du marché privé qui coûteraient le double, voire beaucoup plus », a déclaré Charlie Sidoti, directeur exécutif du groupe de réflexion sur l'assurance à but non lucratif InnSure. « Cela rend l'aspect économique d'un accord indésirable ou irréalisable. »
Rosenthal et O'Donnell écrivent pour Bloomberg.
