Vus d'en haut, les entrepôts à l'échelle industrielle qui chevauchent l'Interstate 215 à l'intersection de Mead Valley scintillent comme un lac tentaculaire de boîtes de béton blanc.
Dans cette communauté non constituée en société du comté de Riverside, les centres de distribution à grande surface chargés d'exécuter les commandes d'achats en ligne ont longtemps été confinés à une bande importante à l'ouest de l'autoroute. Burlington, Living Spaces et FedEx font partie de la cinquantaine d'entrepôts situés ici, capitalisant sur l'accès facile de Mead Valley aux corridors ferroviaires et autoroutiers.
Au-delà de cette bande, cependant, les habitants de Mead Valley adoptent un mode de vie rural. Les gens ici élèvent des chevaux et du bétail ; la plupart des rues sont bordées de sentiers de gravier plutôt que de trottoirs pour accueillir les cavaliers. Outre le nouveau restaurant Farmer Boys situé près de l'autoroute, la communauté compte peu d'entreprises locales autres que des stations-service, des magasins d'aliments pour animaux et des pépinières.
Alors que le commerce électronique a explosé pendant la pandémie de COVID, davantage de centres de distribution se sont développés le long de l’autoroute, amenant davantage de camions sur les routes locales. Il était néanmoins entendu qu'au-delà de la zone industrielle clairement délimitée, les habitants de Mead Valley pourraient conserver leur solitude et leurs vues panoramiques, en échange d'une industrie essentielle aux habitudes d'achat en ligne des États-Unis.
Mais cette ligne sacrée dans la terre – où se termine le développement des entrepôts et où commence la vie rurale – pourrait bientôt être floue.
Les dirigeants du comté examinent une douzaine de demandes visant à rezoner des parties de terrains résidentiels ruraux à Mead Valley afin de créer plus d'espace à usage industriel. Les promoteurs cherchent à étendre le développement des entrepôts au-delà de la zone industrielle établie ; au moins une proposition entraînerait la démolition de dizaines de maisons ainsi que d'espaces ouverts dédiés. D'autres perceraient les limites existantes, amenant le potentiel d'entrepôts et leur bruit et leurs gaz d'échappement 24h/24 et 7j/7 à la périphérie des quartiers existants, modifiant fondamentalement le mode de vie des résidents.
Le superviseur du comté, Kevin Jeffries, qui représente le district qui comprend Mead Valley, a déclaré qu'il était « profondément préoccupé » par les changements proposés. Il a décrit le dessin d'un « grand rectangle rouge » au-dessus de la zone industrielle de Mead Valley, indiquant où, selon lui, les limites du développement des entrepôts devraient rester.
« Tous les colis faciles à entreposer sont pratiquement tous pris en compte. Ainsi, les très gros développeurs aux poches profondes voient désormais des opportunités d’essayer et de proposer d’aller au-delà des limites mises en place depuis des décennies », a déclaré Jeffries, qui prend sa retraite après 12 ans au conseil d’administration.
« Cela va être un défi s'ils franchissent cette ligne et commencent à marcher vers ce que vous pourriez appeler Mead Valley proprement dit. Vous commencez à progresser de cette façon – quand et où cela s’arrête-t-il ?
La résidente Karla Cervantes a exprimé des préoccupations similaires. Cervantes et son mari, Franco Pacheco, élèvent leurs enfants et leurs moutons sur deux acres dans la vallée de Mead. Elle craint que les quartiers ne commencent à s’effondrer comme des dominos à mesure que davantage de terrains résidentiels ruraux seront rezonés à des fins industrielles.
« Une fois qu'un quartier est entouré d'entrepôts, les investisseurs viennent les racheter, et cela s'étend de plus en plus », a déclaré Cervantes.
Le processus de modification du plan général du comté, un examen de zonage largement bureaucratique que le comté entreprend tous les huit ans, pourrait s'avérer crucial pour les résidents de Mead Valley cette année : les dirigeants donneront-ils le feu vert aux changements de zonage proposés, ouvrant la voie à davantage d'entrepôts – et avec eux Plus d'emplois et de revenus affluant dans les caisses du comté ? Ou est-ce le moment où la prolifération rapide des centres de distribution s’étendant sur des kilomètres dans chaque direction le long du corridor 215 ralentit enfin ?
Le processus de rezonage unique du comté de Riverside est le résultat d'un accord vieux de plus de deux décennies avec le groupe de conservation, qui a poursuivi le comté en justice en 2003 pour des raisons d'inquiétude concernant le développement tentaculaire.
Le règlement « a permis de ralentir le développement dans les zones rurales du comté », a déclaré le directeur de la planification du comté, John Hildebrand.
En vertu des termes de, les promoteurs qui souhaitent demander des changements de zonage pour des étendues de terrain d'une des cinq utilisations principales à une autre – agriculture, espaces ouverts, rural, communauté rurale ou développement communautaire – ne peuvent demander ce changement que tous les huit ans, pendant la cycle du comté.
Le processus a été conçu pour fournir aux dirigeants des comtés l'opportunité d'examiner de manière globale les propositions de rezonage et de « regarder la situation dans son ensemble au lieu de la fragmenter », a déclaré Dan Silver, directeur exécutif de l'Endangered Habitats League.
Mead Valley, une communauté majoritairement latino d'environ 20 500 habitants, possède déjà 2 000 pieds carrés d'entrepôts par personne, y compris des entrepôts existants et approuvés et ceux en cours d'évaluation environnementale, selon une analyse des données réalisée par Susan Phillips, directrice du Pitzer College, et Mike McCarthy, professeur adjoint et data scientist au collège.
C'est l'un des ratios d'entrepôt par résident les plus élevés de l'Inland Empire, selon leur analyse. Et les demandes de rezonage soumises par les promoteurs ajouteraient plus de 1 000 acres supplémentaires de projets d’entrepôts.
En préparation de leurs demandes, de nombreux promoteurs se sont déjà positionnés comme « propriétaires » de grandes parcelles en incitant suffisamment de propriétaires locaux à accepter de vendre leurs terres, en échange de paiements importants, conditionnés à l'approbation par le comté des changements de zonage.
La Commission de planification a jusqu'à présent entendu trois demandes de changement de zonage pour le district 1, qui comprend Mead Valley ; plusieurs ont été poursuivies lors de réunions ultérieures. Si les superviseurs approuvent les demandes, les développeurs doivent revenir pour obtenir l'approbation de projets spécifiques.
Un promoteur, , cherche à modifier le zonage pour construire un entrepôt d'un million de pieds carrés, ainsi qu'un parc public, sur environ 65 acres de terrain juste à l'ouest du couloir industriel de Mead Valley.
Actuellement connu sous le nom de Cajalco Commerce Center, le développement proposé nécessiterait la démolition de 26 maisons et d'un bâtiment commercial. Le promoteur a promis environ 974 emplois, ainsi que des améliorations des infrastructures et un aménagement paysager le long d'une artère principale, selon le projet. Cela aurait un impact « significatif et inévitable » sur la qualité de l’air et les transports, indique le rapport.
Paz Treviño vit à la périphérie du couloir industriel de Mead Valley, sur un terrain de deux acres où il vend du matériel de construction lourd. Il a accepté de vendre sa propriété à Hillwood pour 3 millions de dollars, sous réserve de l'approbation du comté, a-t-il déclaré. Il est devenu trop grand pour son terrain actuel, a-t-il déclaré, et avec l'argent qu'il pourrait gagner en vendant sa terre, il espère acheter cinq ou dix acres ailleurs.
Membre du comité consultatif municipal de Mead Valley, il soutient l'autorisation d'un développement industriel accru.
Les entrepôts, a-t-il déclaré, créent des emplois dans une communauté où moins de 8 % des résidents sont titulaires d'un baccalauréat. Il a entendu des inquiétudes concernant le manque d'épiceries, de restaurants et d'établissements de santé, et a prédit que ces commodités arriveraient à mesure que les revenus familiaux augmenteraient.
« Nous allons commencer à créer les magasins que les gens veulent », a-t-il déclaré. « Mais nous n'allons pas obtenir ces autres industries – les industries alimentaires, les industries de vente au détail – sans d'abord avoir une classe moyenne stabilisée. »
Il est frustré par les partisans anti-entrepôts qui tentent de s'opposer au rezonage et estime que les propriétaires fonciers comme lui devraient pouvoir profiter largement de leurs investissements. « Ce sont les propriétaires fonciers qui ont le dernier mot, c'est ce que je dis », a-t-il déclaré. « Et si vous n'êtes pas dans la zone, occupez-vous de vos foutues affaires. »
Shanowa De La Cruz pourrait se retrouver du côté des perdants de cette équation.
De La Cruz, sa femme et leurs enfants ont emménagé il y a environ trois ans dans une maison de cinq chambres sur un acre à Mead Valley, non loin de la propriété de Treviño. C'était censé être leur maison pour toujours, où ils pourraient élever leurs enfants – cinq sur six vivent encore à la maison – ainsi que des poules, des chèvres, des canards et un cochon.
« Nous aimons notre solitude. C'est pourquoi la plupart d'entre nous vivons ici, à Mead Valley », a déclaré De La Cruz.
Six mois après avoir acheté la propriété, ils ont entendu parler de la proposition du Cajalco Commerce Center et du fait que certains voisins avaient déjà accepté de vendre leurs propriétés à Hillwood. De La Cruz a déclaré qu'elle avait contacté l'entreprise et reçu une offre qui couvrait à peine ce qu'elle avait payé pour la maison, probablement parce que le promoteur n'avait pas besoin de sa propriété pour le projet.
La situation a laissé De La Cruz entre un entrepôt et un endroit difficile : le promoteur devrait payer une somme d’argent « substantielle » pour faire déménager sa famille, a-t-elle déclaré. Mais si elle reste et que la proposition est approuvée, le développement se profilera à proximité, portant atteinte à leur vie privée et réduisant la valeur de leur maison.
« Ce sera une de ces maisons situées entre un entrepôt », a-t-elle déclaré. « Nous avons tous vu ces maisons. Personne ne va acheter ça. Vous dites: 'Oh, pobrecitoils les ont laissés là.'
Scott Morse, vice-président exécutif de Hillwood, a refusé de commenter la situation de De La Cruz. Il a déclaré que la proposition bénéficiait du soutien du public.
« Nous apportons à la communauté quelque chose dont elle a besoin et qu'elle souhaite », a-t-il déclaré, « c'est donc notre boussole. »
Raymond Torres s'est éloigné de « l'agitation » de la région de San Diego il y a plus de 20 ans et a finalement construit deux maisons dans une rue calme de Mead Valley.
Debout dans son allée par temps clair, il peut voir les chaînes de San Jacinto et de San Gabriel, ainsi que les montagnes Big Bear et Palomar. En face de sa propriété se trouve un espace ouvert, où il dit voir régulièrement des hiboux et des rats kangourous parmi les herbes et les plantes indigènes. Ses voisins montent à cheval sur les terres ; il préfère le parcourir sur roues – en moto tout-terrain, en quad ou en kart.
La propriété située juste en face de lui n'est pas proposée pour un rezonage, mais une grande bande de terrain ouvert qui l'entoure l'est. La société immobilière et d'investissement a proposé de rezoner 648,5 acres bruts du résidentiel rural au développement communautaire, avec un mélange de composants résidentiels, commerciaux et industriels, selon Travis Duncan, vice-président du développement de Deca.
« De plus, nous avons l'intention de réserver une partie substantielle de la propriété en tant qu'espace ouvert et sommes enthousiasmés par le mélange de commerce et de conservation qu'offre le projet », a déclaré Duncan.
Torres a déclaré qu'il était « navrant » d'imaginer que le terrain soit utilisé à des fins de développement.
«C'est notre quartier», dit-il. « Nous en sommes fiers. »
La proposition Deca rapprocherait également le développement industriel du pays de Cervantes et de Pacheco. Leur rue à deux voies est déjà devenue une voie de contournement pour camions. Ils craignent que les entrepôts n’engendrent des entrepôts qui finissent par se retrouver dans leur arrière-cour.
Mead Valley est sursaturée d’entrepôts et de semi-remorques, affirment-ils, et pourtant la communauté elle-même reste sous-investie. Mead Valley aurait l’air « incroyable » si elle bénéficiait réellement d’une grande partie des revenus que le développement industriel génère pour le comté de Riverside, plaisante Cervantes. Pacheco note que la cible la plus proche – de l’autre côté de l’autoroute – n’est pas un magasin de détail mais un immense centre de distribution.
Plus tôt cette année, Pacheco et Cervantes ont lancé la Mead Valley Coalition for Clean Air pour s'opposer à l'agrandissement des entrepôts. Ils considèrent la lutte pour le rezonage comme une lutte pour l'avenir de Mead Valley. Pour les résidents qui restent, la question est de savoir si les dirigeants du comté approuveront sans discussion l’expansion continue du corridor industriel I-215 et si cette ligne de terre – entre les zones industrielles et résidentielles rurales – survivra.
Mais Cervantes a déclaré qu'essayer d'empêcher Mead Valley de se noyer dans la mer scintillante d'entrepôts blancs ressemble souvent à une bataille difficile. Elle s’inquiète d’un avenir caractérisé par une qualité de l’air dégradée et une baisse de la valeur des propriétés, ainsi que par les opportunités limitées pour les jeunes qui grandissent au milieu d’un pôle logistique de masse.
« Quand ils verront le soleil se lever », a-t-elle déclaré, « ils verront le soleil se lever sur un tas d'entrepôts. »
Cet article fait partie du Times , financé par le explorant les défis auxquels sont confrontés les travailleurs à faible revenu et les efforts déployés pour y remédier. La fracture économique de la Californie.
