Little Haiti de Miami est une communauté d’immigrants depuis des décennies. Ses rues sont bordées de petites maisons et de boutiques colorées qui s’adressent au quartier, une population majoritairement afro-caribéenne avec un revenu médian des ménages. bien en dessous de Miami.
Mais le caractère de Little Haiti est peut-être en train de changer.
UNE Développement immobilier de 1 milliard de dollars appelé Magic City Innovation District est prévu dans le quartier, avec des appartements en hauteurboutiques haut de gamme et tours de bureaux en verre.
Joe Raedle/Getty Images
Les développeurs souligner leur engagement envers le développement durable. Mais les investissements immobiliers haut de gamme comme celui-ci augmentent la valeur des propriétés, faisant grimper les impôts fonciers et le coût de la vie pour les quartiers environnants.
L’effet potentiel sur les magasins et les propriétaires et sur la culture de la communauté a controverse attisée et des protestations. Tout près d’ici centres commerciaux ont été achetés pour de nouveaux développements, laissant les entreprises de longue date avec moins d’options abordables. Autres grands développements sont désormais en projet.
Quelque médias et les universitaires urbains ont étiqueté ce qui se passe ici « embourgeoisement climatique.”
C’est l’idée que les investisseurs et les acheteurs de maisons changent leur comportement et se déplacent des zones côtières vers des quartiers plus pauvres et plus élevés comme Little Haiti, qui se trouve sur une crête à moins d’un mile de la baie, en prévision de l’aggravation des risques liés au changement climatique, tels que le niveau de la mer monte. Miami est souvent citée en exemple.
Mais les investisseurs et les acheteurs de maisons de Miami sont-ils vraiment motivés par le changement climatique ?
Une gentrification différente
L’histoire raconte que les acheteurs de maisons de Miami abandonnent les côtes – où les marées hautes peuvent déjà provoquer des inondations dans certaines régions – et recherchent des zones plus élevées parce qu’ils veulent échapper au changement climatique.
Ce n’est pas ce que nous constatons, cependant.
Dans Enquête d’opinion sur le climat de Yale du comté de Miami-Dade en 2021, seule la moitié des habitants de Miami ont déclaré croire que le réchauffement climatique leur nuira personnellement – bien moins que les 70% qui ont déclaré que dans le Delaware et le 90 % au Canada, en Europe occidentale et au Japon. Une autre enquête trouvé 40% des résidents de Miami-Dade n’étaient pas préoccupés par l’impact que le changement climatique pourrait avoir sur le marché.
Dans une nouvelle étude, notre équipe de l’Université de Miami a trouvé une image plus nuancée de ce qui pousse réellement les propriétaires vers un terrain plus élevé.
Pour l’essentiel, nous avons constaté que l’éloignement des côtes est alimenté par les coûts. Le risque d’inondation joue un rôle à travers la hausse du coût de l’assurance contre les inondations, mais une grande partie du changement est une simple gentrification – les promoteurs recherchent des terres moins chères et les transforment en un choix plus durable pour gagner les fonctionnaires et les futurs résidents.
Plutôt qu’une pression ascendante fondée sur l’alarme des résidents face à l’élévation du niveau de la mer, nous avons constaté une continuation des décisions d’investissement rationnelles habituelles.
Les développeurs pilotent le processus
La « gentrification climatique » actuelle à Miami est largement déterminée et porté par les opportunités d’investissement capitaliste – des prix relativement plus bas et des rendements attendus plus élevés – qui sont les caractéristiques du processus de gentrification traditionnel.
Nous avons constaté que ni les acheteurs de maison ni les agents immobiliers ne conduisent ce processus aujourd’hui à Miami. Au contraire, les développeurs sont utiliser le concept de risque climatique pour commercialiser des propriétés dans les zones plus élevées et travaillent en collaboration avec les décideurs politiques pour faciliter le réaménagement urbain.
Miami est très différente des autres villes du monde, en ce sens que ses riches acheteurs de maisons et de résidences secondaires s’inquiètent moins de l’élévation du niveau de la mer et du changement climatique. Un grand pourcentage d’acheteurs de maisons à Miami – environ 13% en 2021 – n’habitez pas aux États-Unis et peut évaluer le risque différemmentconsidérant les propriétés de Miami comme des investissements plus sûrs que chez eux ou comme de futures résidences secondaires.
La gentrification de Miami ne se limite pas non plus aux quartiers les plus élevés. Dans les zones côtières telles que Plage de Miami, les taxes et les prix du logement et de la location augmentent, et les personnes les plus pauvres sont chassées des quartiers. Le loyer moyen de Miami est maintenant plus de 2 800 $ par moisen hausse de 16 % d’octobre 2021 à octobre 2022. C’est environ 800 $ de plus que la moyenne américaine, et il a augmenté de près de deux fois le taux national au cours de l’année écoulée.
Les acheteurs de maisons côtières devraient être plus inquiets
Le changement climatique est sans aucun doute un risque pour Miami. Le secteur de l’assurance avertit que la montée du niveau de la mer et des inondations modérées pouvant atteindre 1 pied affecteront 48% du total des propriétés du comté de Miami-Dade en bord de mer d’ici 2050.
Les acheteurs de maison devraient être plus inquiets qu’ils ne le sont.
Nous croyons que la « gentrification climatique » est un concept significatif pour explorer comment les impacts et les coûts du changement climatique modifieront le logement et les inégalités urbaines à l’avenir. Mais si loin, l’idée que la gentrification est alimentée par le changement climatique à Miami ne correspond pas à la réalité.
